上海松江先进制造业十五五规划落地 2加4产业体系带动载体厂房出租需求

上海市松江区已印发松江区先进制造业发展集聚区建设十五五规划，以国家新型工业化部署与市委对松江四个区功能定位要求为依据，提出全力构建现代化产业体系、加快建成先进制造业发展集聚区的总体目标。规划系统回顾了十四五时期的发展基础，并对园区载体、存量用地与产业生态提出了明确的建设路径，对区域内工业物业市场具有直接的指引意义。

十四五底盘：规上企业数量连续四年全市头部

根据规划披露的数据，十四五期间松江规上工业企业数量连续四年位居全市头部，属地规上工业产值稳居全市第二，工业增加值增长到933.5亿元，战略性新兴产业制造业部分产值占全区比重达52.4%。创新主体方面，累计认定各级企业技术中心368家、高新技术企业2638家、外资研发中心83家，培育国家级专精特新小巨人企业99家、市级专精特新中小企业1596家，市级以上数量列全市第三；研发投入强度达到6.39%，其中89.5%来自市场主体。松江还获评国家级服务型制造示范城市、国家中小企业数字化转型城市试点与国家知识产权强市建设示范城区。

产业结构上，松江对标上海市现代化产业体系，确立了2加4体系：新一代信息技术与高端装备两个千亿级主导产业2025年规模分别为1903.3亿元与1436.5亿元；先进材料、生命健康、时尚消费品三个重点产业规模分别为409.2亿元、339.1亿元与901亿元。智能终端、卫星互联网、新能源设施、仪器仪表、先进材料、精致食品、医疗器械7个特色赛道已列入市区协同；卫星互联网产业集群与新能源电力装备产业集群获评国家级中小企业特色产业集群，消费级智能终端、信创、智能仪器仪表三个产业集群获评市级中小企业特色产业集群。

园区载体与存量盘活：厂房市场的直接变量

规划将建设现代化产业园区载体单列为重点任务，提出优化国家级开发区、市级特色产业园区、中小产业园区三级发展体系，推动园区特色化集群化发展；健全张江高新区松江园运行管理机制，探索园区管理体制机制改革，鼓励以市场化方式引入专业化运营公司；推动专业型生产性服务企业与公共服务平台向优质产业园区集聚，提升仓储、物流与公共设施配套效率。落到经开区层面，将聚焦新一代信息技术、高端装备、先进材料、生命健康、时尚消费品等重点领域，打造一批高标准特色产业园区。

在存量用地方面，规划明确推进产业用地两评估、一清单、一盘活专项行动与低效建设用地减量化任务，通过示范引领一批、提质增效一批、转型改造一批、清理整治一批，推动存量产业园区与产业地块优化调整。对市场而言，这意味着未来一段时间松江将有一批经过改造提升的存量厂房重新进入租赁市场，这类载体通常具备价格弹性大、面积切分灵活、环评与注册手续有专人跟办三个特点。企业在承租时应重点核实土地与房屋权属链条、是否存在层层转租、改造后消防验收是否完成，以及环评可办的具体行业目录，确保投产合规无虞。

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