一座被低估的万亿金矿，长三角民营存量用地

先说上海。2025年4月，上海启动全国首个产业用地“两评估、一清单、一盘活”专项行动，对全市4.85万幅产业用地进行全面梳理。半年多时间，盘活处置低效产业用地37.8平方公里、涉及3390幅土地——差不多是两个黄浦区的面积。而“十五五”规划中，上海又明确提出推动低效产业用地盘活处置75平方公里。一个城市，五年腾挪出75平方公里产业空间，这在过去不可想象

再看江苏。“十四五”期间，全省实施低效用地再开发108.44万亩，仅2025年一年就完成24.14万亩。2023年9月，南京、无锡、常州、苏州四市被列入自然资源部低效用地再开发试点；到2025年4月，试点已扩展到徐州、南通、连云港等10个设区市。苏州2024年实施低效工业用地转型15002亩，新开工工业上楼项目169个、开工建设面积1408万平方米；无锡“十四五”以来累计盘活改造低效用地8.7万亩；江阴累计腾退提升各类建设用地4.02万亩，腾出产业用地1.68万亩，落地104个产业项目、总投资超900亿元

浙江同样在加码。宁波余姚2024年以来启动工业用地二次开发项目192个、涉及土地4494亩，新增建筑面积302.7万平方米，相当于再造了约4540亩工业用地

把长三角主要城市的数字放在一起，结论很清晰：存量工业用地不是边角料，而是未来五到十年产业空间的主战场。谁先读懂这张牌桌，谁就握有下一轮发展的筹码

长三角以4%的国土面积，创造了全国近四分之一的经济总量，江浙沪GDP合计约29万亿元。庞大的制造业底盘，意味着海量民营企业在过去几十年里拿到了大量工业用地

以上海松江为例：区域内制造型企业约3万家，其中设备制造类约6000家、纺织服装类约3000家，94%是注册资金2000万元以下的中小企业。土地供给侧却越来越紧：松江新桥地区一手挂牌出让的工业地块很少，出让年限多为20年，而50年产权的优质地块，基本被国央企拿去建设产业园区和研发科创中心，地价在每亩200万到400万元之间；二手工业土地的市场价，普遍在每亩250万到300万元

一边是中小企业买厂难、入园难，一边是大量早年拿地的民营企业用而不足：厂房老旧、容积率低、亩均税收低。江苏省自然资源厅披露的典型片区，平均容积率甚至不足0.4，亩均税收仅约5万元。这正是存量用地的真实画像——不是没有地，而是地没有被高效使用

判断一个赛道是不是机会，要看政策、需求、供给三个变量是否同向

政策端：自然资源部2023年9月印发通知，在43个城市开展低效用地再开发试点，明确鼓励原土地使用权人通过自主、联营、入股、转让等多种方式再开发；江苏、浙江、上海相继出台低效工业用地整治、工业用地配置改革等政策，分割转让、预告登记、先投入后转让等制度创新不断落地。政府不仅允许盘活，更在主动推动盘活

需求端：中小制造企业苦于无地可用、无厂可买，进入产业园区几乎是唯一选择。上海松江近十年在售的产业园区约15到20个，均为可分割50%销售的产业园——市场用真金白银验证了需求

供给端：新增工业用地供给收紧，存量再开发成为产业空间的主要来源

当政策、需求、供给三个变量同向而行，存量用地再开发就成了确定性赛道。对于手里有地的民企老板来说，这张入场券的价值，正在被重新定价

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