2026年前九个月，越南吸引FDI注册资本503.6亿美元，同比大增76.4%，为近五年同期前列。其中，新加坡以92.6亿美元居首，韩国57亿美元，卢森堡49.9亿美元，中国香港30.1亿美元，中国大陆22.7亿美元，日本15.6亿美元。加工制造业仍以218.2亿美元领跑，占总新增资本的50.3%。

值得注意的是，FDI结构正在发生转变——高科技、半导体、AI及数据中心等新兴领域投资显著增加。这些行业对基础设施质量、生产空间、电力供应、网络连通性及园区配套服务提出更高要求，直接拉动工业用地租赁需求。国际投资者的策略也正从「观望」转向「风险分散」，越南凭借稳定的政治环境和持续升级的基础设施成为首选目的地之一。

从区域来看，越南北部工业用地吸纳量领先。2026年第二季度，北越净吸收约217公顷工业用地，创下自2024年Q1以来季度新高，较Q1的134公顷大幅增长。主要需求省份为北宁（电子制造集群）、海防（港口物流）、兴安和宁平。南越Q2净吸收约67公顷，较Q1的57公顷有所改善，主要集中于同奈、平阳、西宁和巴地-头顿省。

租金方面，CBRE数据显示，北越现成厂房平均租金要价为5.3美元/平方米/月，仓库为4.5美元/平方米/月。南越工业用地租金略高于北越，反映出南部靠近胡志明市消费市场及深水港资源的区位优势。专家预计，未来12至24个月越南工业地产市场将保持积极态势。

一是北越适合电子制造配套：北宁、海防、北江三省已形成成熟的电子制造产业集群，辐射三星、富士康、立讯精密等龙头，适合电子、通信设备配套企业选址；二是南越适合靠近消费市场的轻工业：胡志明市周边园区趋于饱和，建议关注二手厂房交易机会；三是西宁、同奈等新兴区域成本优势明显，适合对物流时效不敏感的加工制造业。

整体看，越南工业地产市场正经历结构性增长期。计划赴越投资的中资企业，建议年内完成北越或南越重点园区的实地踩点，在土地成本上行周期前锁定优质载体。

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