115W/㎡可增容24小时独立空调，上海张江研发办公楼出租294.50平方米标准层

一、房源概况

本单元位于上海张江中区一栋新建研发办公楼16层，建筑面积294.50平方米，标准层交付，业主方可提供定制装修。向南是李政道研究所，向西是中国商飞上海飞机设计研究院，两家机构与园区同处张江中区

芯片设计公司看办公室，与贸易、服务类公司不是同一道题。图纸上真正要核对的是四条：单位面积配电、机房荷载与散热、设备搬运通道、通勤半径内的人才供给。本文按这四条展开，便于到场时逐项核对

二、单元与楼层关系

单元位于16层，标准层结构。核心筒布置在楼面中部，电梯厅与疏散楼梯集中于此，四周是连续可用的办公面；柱网按12米跨设置，室内不出现独立柱，隔断走向不受柱位牵制。建筑面积294.50平方米，得房率约90%

三、电与冷的两条硬指标

芯片设计公司的用电曲线与普通办公不同：工位上是多屏工作站与仿真终端，机房内是计算集群、存储与验证服务器，开机时间长、负荷平稳、几乎没有明显的昼夜差。因此第一个要核对的数字是单位面积配电——本单元所在楼栋按115W/㎡配置，可通过增容做到200W/㎡，进线为35kV双回路

第二个数字是空调。楼栋预留了安装24小时独立空调的条件，各单元可独立启停。对设计团队而言，这一点直接决定夜间跑仿真、跨时区与海外团队开会时，是否需要为整层楼的集中空调买单；夏季周末加班也不必与物业协商统一开机时间。具体机组选型、室外机位置与计费方式，须在装修方案阶段与物业确认

四、荷载、货梯与搬运路径

标准层楼面荷载3.5kN/㎡，折算约350公斤/平方米，其中20%的区域可达7.0kN/㎡，约700公斤/平方米；首层为5.0kN/㎡。机柜、UPS电池组、可靠性测试机台属于集中荷载，布置前须取结构图纸核对重载区位置，并请物业确认摆放区域与加固要求。常规工位、会议室、独立办公室的布置，不需要单独核算

设备进场看两台尺寸：货梯载重2吨，轿厢净尺寸2.0×2.1×2.95米，标准19英寸机柜（约600×1200×2000毫米）、示波器机架、探针台包装箱均可整体运入；层高4.5米，架空地板与吊顶施工完成后仍可保持开敞的顶部空间，桥架、新风与消防管线走向有调整余地。外窗可开启，机房排热与日常通风均有物理通道

五、装修完成度：实拍里的现状

以下为同类单元的现场实拍，用于说明标准交付与定制装修完成后的形态，家具与隔断为示例配置

若沿用上述布局，设计公司入驻所需的改造集中在三处：弱电与网络（机房、配线间、无线覆盖）、机房（精密空调、UPS、气体灭火）、工位与隔断（按团队编制与部门划分调整）。土建与机电部分基本不动

六、张江中区：周边的科研与产业邻居

园区所处的张江中区，南侧是李政道研究所，西侧是中国商飞上海飞机设计研究院，两家机构按地图量测均在步行一公里范围内。中区约四平方公里的版图上，科研院所、大科学装置、高校园区与产业载体交错分布

· 李政道研究所（李所路1号）：粒子物理、天文与宇宙学、量子调控，设有三个教育部重点实验室

· 中国商飞上海飞机设计研究院（金科路5188号）：C909、C919、C929飞机设计研发，建有大型客机集成技术与模拟飞行全国重点实验室

· 上海科技大学：校园占地约900亩，与上海光源、国家蛋白质科学研究设施等大科学装置融为一体

· 张江人工智能岛：中区AI产业核心载体，集聚多家国内外研发机构与企业平台

· 高校与科研园区：复旦大学张江校区、上海交通大学张江科学园、中科院上海高等研究院等

· 大科学设施与公共平台：上海同步辐射光源、国家蛋白质科学研究（上海）设施、上海超级计算中心等

李政道研究所园区占地41亩，总建筑面积约5.6万平方米，由5层南楼、6层北楼与球体中庭组成，两楼以玻璃球体相连；园区外围建有亲水平台与4.5公里健步道。研究所常年举办国际学术会议与暑期学校，来访学者与博士后的密度，在浦东的产业园区里属于少见的一档

中国商飞上海飞机设计研究院是国产大型客机的设计主体。航空电子对芯片的要求集中在宽温工作、抗辐照与长期供货稳定性，这类需求会沿着供应链向设计公司传递，落到具体的器件规格书与验证流程上

七、协同落在日常的哪几件事

产业氛围可以拆成四件具体的事

· 招聘半径：模拟、射频、电源管理与器件方向的人才，相当一部分在上海科技大学、复旦大学张江校区、上海交通大学张江科学园及周边研究所工作或深造。办公地点每往西挪十公里，招聘周期就会拉长；张江中区让面试与入职后的通勤落在同一个生活圈内

· 供应链距离：EDA与IP供应商的现场支持、流片与封测对接、失效分析与可靠性试验，都需要工程师到现场。供应商的办公点与实验室集中在张江一带时，当天往返成为常态，问题闭环以天计而不以周计

· 客户结构：航空电子、装备制造、汽车电子与工业控制类客户，在浦东与临港一带都有布点。应用工程师放在张江，拜访与联调的路程被压缩在两小时车程以内

· 学术与技术交流：李政道研究所的讲座、seminar与暑期学校对外开放，低温电子学、精密测量、探测器读出电路这些题目，与模拟前端、传感器接口的设计工作存在交集

八、通勤、配套与适用团队

轨道方面，21号线军民路站步行约300米，计划2026年12月底开通初期运营；13号线中科路站约900米，现状可用。园区班车按需求往返13号线中科路站、2号线金科路站以及11号线、16号线罗山路站

· 21号线军民路站：步行约300米，在建，计划2026年12月底初期运营

· 13号线中科路站：步行约900米，已运营

· 2号线金科路站：园区班车，已运营

· 11号线、16号线罗山路站：园区班车，已运营

· 园区配套：食堂、便利店、咖啡店、班车

适合的团队：20至60人的Fabless设计公司（数字、模拟、射频、电源管理、传感器方向）；IP与EDA服务团队；芯片应用与方案公司；需要在办公区内附设小型可靠性或失效分析实验室的设计团队

不建议的团队：需要百级或千级洁净室的前道工艺团队，本楼栋不具备相应条件；需要重型产线或大宗化学品存储的团队，荷载与环保要求超出标准层条件；自建封装测试产线的团队，应直接考察单层厂房类载体

九、现场考察建议

考察建议安排在工作日白天，可同时查看16层现状、标准层核心筒与货梯通道；如需核对荷载分区与配电增容，建议携设备清单与机柜功率密度一并到场，由物业工程人员现场答复

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