老牌开发区"二次更新"：从漕河泾看产业空间的破局之路

位于上海西南角的漕河泾开发区，近来城市更新开展得颇为热闹。

今年6月，位于开发区北部的综合体"聚梦天地"正式官宣，60万平方米的产业和商业载体使其成为漕河泾"二次更新"的代表。

这让人想到一年前开业的鑫耀·光环Live二期，在将原地块老旧厂房等建筑推平后，重建了产城融合的新项目，也打破了开发区单一的产业功能，让商业、商办、住宅和文化场馆在同一地块彼此相容。

另一备受关注的米哈游上海研发中心，预计明年上半年交付使用。13万平方米的产业空间将作为这家本土游戏大厂的研发总部大楼，吸引更多高端产业人才来到开发区工作和生活。

此前一直"只闻其声"、稍显低调的元创未来项目，作为漕河泾开发区在"中环头部界面"上的重要节点，也已进入规划深化阶段。

漕河泾开发区的"二次更新"并非孤例。放眼全国，老牌开发区普遍面临产业升级和空间再造的双重压力。

一方面，早期入驻的企业面临产能升级需求，原有的厂房和办公空间已无法满足现代化生产研发的要求；另一方面，新的产业形态——如数字经济、人工智能、生物医药——对空间品质和配套服务提出了更高要求。

这意味着，开发区不能再停留在"造厂房"的1.0阶段，而是需要向"造生态"的2.0版本跃迁。产业空间不再是冷冰冰的钢筋水泥，而应成为孕育创新、汇聚人才、促进交流的有机体。

漕河泾的实践给出了一个方向：通过城市更新，让产业园区从"功能单一"走向"产城融合"。

老牌开发区的更新，绕不开一个核心问题：谁来推动？

漕河泾的经验表明，政府、开发区运营方和市场力量的三方协同，是破解存量更新难题的关键。虹梅街道与漕河泾开发区总公司联合招商，引入社会资本参与改造，让闲置空间重新焕发活力。

这一模式的核心价值在于：政府不唱独角戏，而是搭建平台、制定规则；运营方发挥园区管理经验，统筹整体规划；市场力量则负责投资、改造和运营，用专业能力提升空间价值。

三方合力之下，那些原本被视为"包袱"的老旧厂房、闲置楼宇，正在转变为吸引高端产业和优秀人才的新载体。

值得关注的是，漕河泾的更新并不仅仅是物理空间的翻新，更是产业定位和招商策略的系统升级。

以鑫耀·光环Live为例，项目在规划之初就明确锚定"数字文娱+生命健康"两大主导产业，周边的存量空间围绕这一产业定位进行定向改造。这种"以产业定空间、以空间聚产业"的思路，让更新后的载体不再是"空中楼阁"，而是有产业支撑、有市场需求的实体。

另一个值得借鉴的案例是漕河泾开发区对小微园区的"统合更新"。以桂箐路65号新研大厦为代表的多个园区，9家业主单位涵盖国企、民企和外企，是典型的小业主自持园区。

同样位于主干道漕宝路的新漕河泾大厦，则走出了一条"多元业态植入"的更新路径。这座建于2000年的大厦曾是华美达酒店的所在地，酒店退租后一度空置。虹梅街道与漕河泾开发区总公司联合招商，引入复昇集团进行改造提升。如今，地块内分别引入了希尔顿、城际和美居三大酒店品牌，还打开围墙实现透绿，补足了漕河泾开发区缺少不同能级酒店的短板。

漕河泾的"二次更新"给各地开发区带来的启示是深刻的。

首先，老牌开发区拥有不可替代的区位优势和产业积淀。与新区开发不同，存量更新是在已有基础上做"精装修"，不需要从零开始构建基础设施和产业生态。

其次，存量更新比增量开发更具经济性。在土地资源日益紧缺的今天，与其在新地块上"摊大饼"，不如在老园区里"绣花"。

更重要的是，产业空间的"二次更新"正在重塑开发区的竞争力模型。过去开发区的吸引力来自土地成本、税收优惠等"硬条件"，如今的竞争焦点正在转向产业生态、生活配套、创新氛围等"软环境"。

漕河泾的实践已经证明，老牌开发区完全可以通过城市更新焕发第二春。而这股更新浪潮，正在从上海向全国蔓延，成为新一轮产业园区竞争的关键变量。

从漕河泾的一角，我们可以窥见中国产业园区转型的宏大图景。当"二次更新"成为老牌开发区的必答题，那些率先破题的城市和园区，正在为下一轮产业竞争积蓄能量。

对于招商人而言，读懂漕河泾的变化，就是读懂中国产业空间的下一个二十年。

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